Denne analyse stiller skarpt på udbredelsen af afdragsfriheden over tid – men også på tværs af låntagerne i Danmark. Der er særligt fokus på boligejere med en høj belåningsgrad, og analysen præsenterer nye beregninger for afdragsfrihedens betydning for opbygning af risici i den finansielle sektor, det samlede privatforbrug og boligmarkedet.

Risici forbundet med afdragsfrihed kan gribes an på flere måder. En måde er at begrænse adgangen til afdragsfrie realkreditlån for de mest gældsatte boligejere, hvilket Det Systemiske Risikoråd indstillede til erhvervsministeren i 2021. Denne analyse tager udgangspunkt i forslaget om en begrænsning af afdragsfrihed på nye boliglån med en belåningsgrad over 60 pct.² Andre former for regulering kunne også tænkes at modvirke risici ved afdragsfrihed. Følgende delanalyser har dog alene som formål at kvantificere betydningen af afdragsfrihed for boligejere med belåningsgrader på over 60 pct.

Gældende låneregler begrænser ikke endnu større udbredelse af afdragsfrihed

Næsten halvdelen af realkreditudlånet til husholdninger er i dag uden afdrag, og 29 pct. af boliggælden i Danmark er både afdragsfri og har en belåningsgrad over 60 pct. I analysens første kapitel beskrives udbredelsen af afdragsfrihed på tværs af graden af belåning, samt hvordan optagelsen af afdragsfrie realkreditlån har ændret sig i takt med implementeringen af nye låneregler siden finanskrisen. I dag målrettes det afdragsfri realkreditudlån i højere grad mere robuste boligejere sammenlignet med tiden før finanskrisen. Gældende lovgivning hindrer imidlertid ikke, at andelen af afdragsfri boliggæld kan stige til højere niveauer end i dag.

Analysen præsenterer tre datadrevne delanalyser

Kapitel 4-6 præsenterer tre delanalyser. Først præsenteres nye beregninger baseret på Nationalbankens kreditregister, som viser, at boliggælden, der overstiger en belåningsgrad på 80 pct., ville have været omkring en tredjedel mindre, såfremt alle boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. havde afdraget på gælden. I den del af analysen simuleres de partielle effekter af et tiltag på linje med henstillingen fra Det Systemiske Risikoråd i 2021 på den finansielle sektors potentielle tab på boligudlån.³ Specifikt er begrænsningen af adgangen til afdragsfrie lån udformet således i simulationen, at det alene berører boligejere med en belåningsgrad over 60 pct., mens afdragsfriheden er tilgængelig ved lavere belåningsgrader. Ved en belåning over 60 pct. er der ingen betingelser i simuleringerne omkring, hvilken del af boliggælden der skal afdrages først. Boligejeren kan dermed vælge at afdrage eventuel supplerende boligfinansiering før realkreditgæld.

Dernæst præsenteres en delanalyse med nye beregninger på de forskydninger i boligejernes forbrug og likvide opsparing, som vurderes at være en direkte følge af afdragsfrihed. Faglitteraturen er stadig kun sparsom om afdragsfrihedens isolerede effekt på forbrugs- og opsparingsadfærden. Der er dog indikationer på, at afdragsfrihed har betydning for boligejernes adfærd. De nye beregninger baseres på et nyt arbejdspapir fra Nationalbanken, som afdækker med registerdata, hvordan danske boligejere har ændret forbrugs- og opsparingsadfærd i takt med optagelsen af afdragsfrie realkreditlån i 2010-2019.⁴ Resultatet indikerer, at der årligt har været et forbrug på knap 8 mia. kr., som kan knyttes til afdragsfrihed, hvoraf boligejere med belåningsgrader over 60 pct. tegnede sig for ca. 3 mia. kr. Det svarede til 0,3 pct. af det samlede privatforbrug i 2022. Desuden vurderes den likvide opsparing at øges med ca. 2 mia. kr. årligt hos samme gruppe af boligejere ved optagelse af afdragsfri realkreditlån. Kapitlet belyser også, at en væsentlig del af de udskudte afdrag på realkreditgælden er forbundet med ekstraordinære afdrag på anden gæld, herunder fx supplerende boliggæld i pengeinstitutter – men også andre typer lån, fx billån eller forbrugslån.

Til sidst illustrerer analysen, at boligefterspørgslen påvirkes af udbredelsen af afdragsfrihed, og at udsving i boligpriserne kunne blive mindre, hvis adgangen til afdragsfrihed begrænses. Udbredelsen af afdragsfrie realkreditlån er nemlig tæt korreleret med boligprisstigningerne, hvilket kan have implikationer for realøkonomien via eksempelvis privatforbruget.⁵ Desuden viser en opgørelse af alle ejerbolighandler fra 2011 til 2021, at boliger købt med afdragsfrihed konsekvent har været dyrere end boliger finansieret med lån med afdrag. Selv når der tages højde for, at boligpriserne har udviklet sig forskelligartet på tværs af kommuner, og at køberne har varierende indkomst og formue til rådighed, hænger udbredelsen af afdragsfrihed og boligprisstigningerne sammen.

Stor udbredelse af afdragsfrihed kan føre til opbygning af systemiske risici

Den overordnede konsekvens af afdragsfriheden er højere gældsætning i husholdningerne.⁶ Det væsentlige i et systemisk risikoperspektiv er, at afdragsfrihedens udbredelse blandt låntagere med mest belåning alt andet lige eksponerer realkredit- og pengeinstitutterne over for større tab ved boligprisfald. Hvis disse tab og evt. afledte konsekvenser ikke blot bæres af det långivende institut men også af øvrige aktører i det finansielle system, vil udbredelsen af afdragsfrihed medføre en systemisk risiko. Her er der tale om, at kombinationen af afdragsfrihed og høje belåningsgrader kan føre til en risiko, som samfundet bærer, ud over den direkte kreditrisiko for det enkelte institut.

Boligpriserne kan falde markant under et økonomisk tilbageslag

Boligpriserne har i en lang årrække fulgt en opadgående trend, men den trend har periodevist været afbrudt af boligprisfald. Mest markant var boligprisfaldet under og efter finanskrisen i 2008-2012, hvor prisen på enfamiliehuse i gennemsnit faldt 19 pct. over den fireårige periode, se figur 1. Boligprisfaldet skal ses i lyset af den kraftige prisvækst, der fandt sted de forudgående år. Det var en periode, hvor der netop blev introduceret variabel forrentning og afdragsfrihed på boligfinansiering samt indført skattestop på boligmarkedet.

Finanskrisen ramte den finansielle sektor hårdt i Danmark, og staten måtte udstede omfattende garantier for at sikre et velfungerende finansielt system. Det er vanskeligt at sætte tal på, men det må forventes, at krisen havde slået endnu hårdere igennem på dansk økonomi i fravær af de garantier, der blev stillet af den danske stat. Boligpriserne kunne derfor potentielt være faldet endnu mere, end de endte med at gøre. På den baggrund ville den finansielle sektor have fået endnu flere tab grundet kunder, som måtte sælge deres ejendom til en pris, der var lavere end boliggælden. De større tab ville formodentlig have forværret finanskrisen i Danmark yderligere.

Danmark skiller sig ud internationalt med stor udbredelse af afdragsfrihed

Afdragsfrihed på boligfinansiering er undtagelsen snarere end reglen i andre lande, se figur 2. Danmark skiller sig ud fra de øvrige europæiske lande ved bl.a. at have et af de laveste udbetalingskrav på 5 pct. samt ved at have skattemæssige fradrag på renteudgifterne.

De danske husholdninger skiller sig samtidig ud internationalt ved at have en høj gældskvote, se figur 3. Der er flere forhold, der spiller ind på husholdningernes gældsniveau på tværs af landene. Lempelig regulering kan have været en medvirkede faktor over en længere periode.⁷ Strukturelle forhold, herunder fx indretningen af pensionssystemet, spiller også en rolle, idet store opsparinger via arbejdsmarkedspensioner og skatteincitamenter for indbetaling til pensionskonti kan lede til øget låntagning.⁸

Danske boligejere har i mere end 20 år haft mulighed for at udskyde afdrag på deres realkreditgæld. I 2008, fem år efter introduktionen af afdragsfrie realkreditlån i oktober 2003, var halvdelen af udlånet fra realkreditinstitutter til boligejere afdragsfrit. Den afdragsfri andel af realkreditgælden faldt herefter i perioden 2013-2019, men de seneste år er afdragsfrie lån atter blevet mere udbredte hos boligejerne, se figur 4.

Afdragsfrihed er udbredt blandt boligejere, hvor realkreditgælden udgør de maksimalt tilladte 80 pct. af ejendommens værdi

I 2019-2022 var lidt over halvdelen af nystiftet realkreditgæld hos boligejere med den maksimale belåningsgrad i realkredit på 80 pct. afdragsfri, se figur 5. Ved boligprisfald kan især boligejere med høje belåningsgrader risikere, at deres gæld overstiger ejendommens salgsværdi – særligt hvis boligejerne samtidig har supplerende bankgæld.

I perioden lige efter finanskrisen i årene 2009-2012 var der en væsentligt større andel udlån med afdragsfrihed i realkredit til boligejere med en belåningsgrad over 60 pct., end der er i dag. Det afspejler, at skærpet regulering og udlånspraksis i den finansielle sektor efter krisen har haft en effekt på, hvilke boligejere der får eller ønsker afdragsfri realkreditlån.

Betragtes den samlede boliggæld tegner boligejere med høje belåningsgrader sig for en væsentlig del af den udestående boliggæld i Danmark. Blandt boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. udgjorde udlånet med en grad af afdragsfrihed 487 mia. kr. i 2. kvartal 2023, se figur 6. Det er lidt mere end udlånet med fuldt afdrag, der også var med belåningsgrad over 60 pct., som udgjorde 476 mia. kr.

Markedsstandarden for afdragsfrie lån er 30-årige lån med 10 års afdragsfrihed

I dag er markedsstandarden, at afdragsfrie lån typisk optages som et 30-årigt lån med afdragsfrihed i de første 10 år af lånets løbetid. Når der optages et afdragsfrit realkreditlån, vil afdragene derfor skulle påbegyndes 10 år senere og lånet være fuldt tilbagebetalt efter 30 år. I 2024 forventes den afdragsfri periode at udløbe for 37 mia. kr. boliggæld, se figur 7. Til sammenligning udløber afdragsfriheden på eksisterende udlån for 143 mia. kr. i 2032. Tallene skal ses i lyset af, at mange boligejere vælger at indfri deres gæld, før den afdragsfri periode udløber, fx fordi de flytter til en ny bolig eller omlægger lånet.⁹

Ny regulering siden finanskrisen har bidraget til, at afdragsfrihed i dag målrettes mere robuste boligejere end tidligere

I kølvandet på finanskrisen fulgte en række stramninger i den finansielle regulering, herunder Vækstvejledningen, Tilsynsdiamanten og bekendtgørelse om god skik for boligkredit (herefter God Skik), se boks 1. Fælles for tiltagene var, at det afdragsfri realkreditudlån i højere grad målrettedes boligejere med mere robust økonomi, som i princippet ville kunne have afdraget på deres realkreditlån. Lånereglerne er imidlertid komplekse i den forstand, at låntagerforhold såvel som makroøkonomiske forhold, herunder særligt renteniveauet, har betydning for, om en kunde kan bevilges et afdragsfrit realkreditlån.

Eksisterende regulering inddæmmer kun delvist risici ved afdragsfrihed i kombination med høj belåningsgrad

Den eksisterende regulering begrænser kun delvist adgangen til afdragsfrihed for boligejere med en høj belåningsgrad. Uanset belåningsgrad er det muligt at optage realkreditlån med fast rente og afdragsfrihed bortset fra i Storkøbenhavn og Aarhus, hvor Vækstvejledningen gælder, se figur 8.

Hvor Tilsynsdiamanten er et porteføljeværktøj, der har en indirekte indvirkning på realkreditinstitutternes produktudbud, har reglerne i God Skik og Vækstvejledningen en mere direkte indvirkning på, hvilke låntyper penge- og realkreditinstitutter må bevilge til bestemte kunder. Det samlede regelsæt er blevet komplekst, og muligheden for særlige kombinationer af afdragsfrihed og rentebindingsperiode for den enkelte boligejer afhænger blandt andet af geografi, belåningsgrad og gældsfaktor¹⁰ (se boks 2 for en beskrivelse af udvalgte elementer i de nuværende regelsæt).

Alle låntagere er underlagt den generelle regel, der blev indført i God Skik i 2013, om, at de på lånetidspunktet skal kunne servicere et lån med fast rente og afdrag for at få adgang til et afdragsfrit lån. Der er dog en vis fleksibilitet i reglerne, og institutterne kan fravige fra dette, hvis det vurderes rimeligt ud fra en konkret vurdering af den enkelte kunde. ¹¹ Herudover er det ikke entydigt defineret, hvad det vil sige at kunne servicere et fastforrentet lån med afdrag.

Adgangen til afdragsfrie realkreditlån afhænger også af låntagers gældsfaktor, se figur 8. For låntagere med en gældsfaktor på under 4 er der ingen begrænsninger for tilvalget af afdragsfrihed, ud over reglen om, at de skal kunne servicere et fastforrentet lån med afdrag på tidspunktet for lånstiftelsen. Også ved en gældsfaktor, der er højere end 5, er det muligt at optage afdragsfrie, fastforrentede realkreditlån, hvis blot den samlede belåningsgrad er lavere end 75 pct., jf. Vækstvejledningen.

Myndighedernes låneregler er minimumsstandarder, og institutterne har på nogle områder en kreditpolitik, der er strammere. Et eksempel på dette er, at realkreditinstitutterne indtil videre har målrettet lån med 30 års afdragsfrihed til låntagere med belåningsgrader under 60 pct., uanset om de måtte kunne servicere et fastforrentet lån med afdrag med en højere belåningsgrad. Kreditinstitutternes nuværende kreditpolitik på lån med 30 års afdragsfrihed er med andre ord strammere end deres kreditpolitik på lån med 10 års afdragsfrihed, mens reguleringen ikke direkte skelner mellem de to typer lån.     

Nuværende lovgivning tillader større udbredelse af afdragsfrihed i fremtiden

Den nuværende lovgivning, der regulerer institutternes afdragsfrie udlån til boligejere, giver mulighed for tilpasning, når markedssituationen ændrer sig. Ændret risikoopfattelse og konkurrencesituation kan således påvirke de afdragsfrie produkters udformning og institutternes udlånspraksis i en mere eller mindre risikabel retning end i dag.

Med implementeringen af EU’s direktiv om covered bonds i dansk lov i 2007 stilles der ingen krav til den maksimale længde af den afdragsfrie periode, så længe belåningsgraden på realkreditlånet højst er 75 pct. på belåningstidspunktet. Det er således alene en markedsstandard, at afdragsfrihed fortsat typisk ydes for 10 år ad gangen, hvorefter et nyt lån skal stiftes med dertil hørende kreditvurdering af kunden, hvis der ønskes en ny afdragsfri periode på 10 år. Tilsvarende er det også en markedsstandard, at realkreditinstitutterne som udgangspunkt ikke giver lån med 30 års afdragsfrihed, hvis belåningsgraden overstiger 60 pct., ligesom flere institutter heller ikke tillader yderligere finansiering på engagementer udover et realkreditlån med 30 års afdragsfrihed.

Samlet set tillader den danske regulering, at boligfinansieringen i fremtiden kan blive mere risikobetonet via øget udbredelse af afdragsfrihed i kombination med en høj belåningsgrad. På trods af en række stramninger i reguleringen siden finanskrisen kan kreditinstitutterne for eksempel bevilge realkreditlån med 30 års afdragsfrihed på op til 75 pct. af ejendommens værdi, og boligejeren kan få supplerende finansiering i et pengeinstitut, så den samlede belåningsgrad er 95 pct.

Afdragsfrihed bevilges i dag til boligejere, som ville kunne have afdraget

Den gældende regulering og markedspraksis indebærer, at der i overvejende grad kun gives adgang til afdragsfrihed, hvis der er plads i boligejerens budget til at afdrage. Vi definerer den økonomiske marginal som det restbeløb, som boligejerne har tilbage, når de ud af deres indkomst har betalt skat samt alle faste forbrugsudgifter, herunder også til mad og husholdning.¹² Den økonomiske marginal kan anvendes som mål for, hvorvidt der er plads i budgettet til at afdrage  eller ej.

Boligejere med en belåningsgrad over 60 pct., der i dag har afdragsfrihed, har i gennemsnit en højere økonomisk marginal end boligejere med samme belåningsgrad, der afdrager, se figur 9. De har med andre ord mere luft i privatbudgettet. Såfremt gruppen, som i dag har afdragsfrihed, begynder at afdrage, vil deres økonomiske marginal blot svare til den for gruppen, som allerede afdrager. Det indikerer, at afdragsfriheden i dag bevilges til de boligejere, som ville kunne have afdraget og stadig bo i samme bolig.

Boligejere med afdragsfrihed har en større gældsfaktor end låntagere med afdrag

Boligejere med og uden afdragsfrihed adskiller sig imidlertid på en række områder. Boligejere med afdragsfrihed er i højere grad bosat i dyrere boligområder end boligejere, der afdrager. Det stemmer overens med, at gælden generelt er højere for boligejere med afdragsfrihed, se tabel 1. Betragtes låntagerne med en belåningsgrad over 60 pct., har den typiske boligejer med afdragsfrihed en boliggæld på 2 mio. kr., mens boligejere, der afdrager, typisk har en boliggæld på 1,3 mio. kr. Til gengæld er der ikke stor forskel, når indkomsten sammenlignes i de to grupper. Den afdragsfri gruppe har typisk en månedlig disponibel indkomst på 49.900 kr., som kun er lidt højere end gruppen, der afdrager på realkreditgælden, med en indkomst på 46.000 kr. Dermed er gældsfaktoren betydeligt højere hos låntagere med en høj belåningsgrad og afdragsfrihed end tilsvarende gruppe, der afdrager på boliggælden med henholdsvis 2,5 og 1,8.

Boligejere med afdragsfrihed har flere aktiver, men lavere finansiel nettoformue

Målt på indlån, aktier, obligationer og pensionsformue efter skat har boligejere med afdragsfrihed lidt flere finansielle aktiver end boligejere, der afdrager. Blandt boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. var den gennemsnitlige værdi af de finansielle aktiver 194 og 205 pct. af disponibel indkomst for låntagere med henholdsvis afdrag på realkreditgælden og afdragsfrihed, se figur 10. Det er baseret på en opgørelse af husholdningernes finansielle balancer ved udgangen af 2021. Den finansielle formue hos boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. er generelt lavere end boligejere med en lavere belåningsgrad. Dette skal bl.a. ses i lyset af en række øvrige forskelle mellem de to grupper, herunder fx alder og indkomst.

Betragtes i stedet den finansielle nettoformue, hvor den samlede gæld modregnes i de finansielle aktiver, står boligejere med afdragsfrihed tilbage med en mindre nettoformue end boligejere, der afdrager på realkreditgælden, se figur 10. Dette afspejler som førnævnt, at boligejere med afdragsfrihed har betydeligt større bruttogæld end boligejere, der afdrager. Med andre ord er det lidt større omfang af finansielle aktiver hos gruppen med afdragsfrihed ikke tilstrækkeligt til at kompensere for den større gæld.

Den samlede nettoformue, som også inkluderer boligformue, var til gengæld lidt højere for boligejere med afdragsfrihed end for boligejere, der afdrager, med henholdsvis 271 og 223 pct. af årsindkomsten. Dette skal ses i lyset af, at afdragsfrihed er mere udbredt i områder af landet med høje boligpriser, herunder også byområder, hvor boligpriserne er steget mest de senere år, se kapitel 6. Til sammenligning har boligejere med en belåningsgrad under 60 pct. en betydeligt større samlet nettoformue, der i høj grad afspejler store boligformuer.

Markante boligprisfald kan føre til tab på kunder med en høj belåningsgrad i realkredit- og pengeinstitutterne, og afdragsfriheden bidrager alt andet lige til at bibeholde nogle kunder på et højt belåningsniveau. En reduktion af den mest risikable del af det afdragsfri boligudlån kan styrke strukturerne for boligfinansiering og understøtte den finansielle stabilitet i en situation, hvor økonomien i forvejen er under pres, eksempelvis under en hård recession. I dette kapitel simuleres virkningen af et afdragskrav på boligejernes gæld og den finansielle sektors tab i et hårdt risikoscenarie med store boligprisfald. I simuleringen tages der udgangspunkt i krav om afdrag for boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. på linje med det, som Det Systemiske Risikoråd indstillede til erhvervsministeren i 2021.

Stor udbredelse af afdragsfrihed kan bidrage til opbygning af systemiske risici

Under en hård recession vil aftagende boligefterspørgsel typisk føre til et fald i boligpriserne. Stigende ledighed og faldende realløn kan medføre væsentlige boligprisfald, og det kan samtidig føre til, at nogle boligejere er nødsagede til at sælge deres ejendom. Boligprisfaldet kan føre til tab for boligejeren og, hvis salgsprisen er lavere end den gæld, der er knyttet til ejendommen, tab for kreditinstitutterne. Denne form for kreditrisiko afvejes i det enkelte realkredit- og pengeinstitut, når boligfinansieringen ydes til boligejerne.

Risikoen bliver imidlertid systemisk, hvis den påvirker boligmarkedet som helhed eller andre dele af den finansielle sektor og dermed realøkonomien. Det sker eksempelvis, hvis boligpriserne falder, og kreditinstitutterne begynder at begrænse deres udlån til kreditværdige kunder eller ikke selv kan servicere deres kreditorer som følge af de tab, de oplever. Tab på udlån – eller blot risikoen for tab – kan også fører til, at tilliden i det finansielle system kommer yderligere under pres under en recession. Her er der tale om en systemisk risiko, som samfundet bærer, og som stor udbredelse af afdragsfrihed i kombination med høj belåningsgrad alt andet lige bidrager til at opretholde.

Flere tiltag i reguleringen kan tænkes at inddæmme potentielle tab i den finansielle sektor i en situation med store boligprisfald. Indførslen af et afdragskrav for nye lån til boligejere med en høj belåningsgrad er én mulig metode til at håndtere den systemiske risiko, som er forbundet med stor udbredelse af afdragsfrihed. I næste afsnit simuleres virkningen af et afdragskrav for boligejere med en belåningsgrad over 60 pct.

Målrettet afdragskrav kan reducere det mest risikable boligudlån

Baseret på mikrodata fra Nationalbankens kreditregister kan det illustreres, hvordan boligejernes gældsniveau kunne have set ud i dag, såfremt et afdragskrav for boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. havde været gældende. Øvelsen resulterer i en kontrafaktisk boliggæld, der kan fortolkes som et mål for boligejernes boliggæld i et scenarie, hvor de havde været underlagt et krav om afdrag på gælden, så længe den samlede boligfinansiering oversteg 60 pct. af ejendommens værdi. Der er ingen antagelser om, i hvilken rækkefølge boligejerne vælger at afdrage deres gæld, hvis de eksempelvis har supplerende bankfinansiering. Den kontrafaktiske boliggæld er blot et udtryk for, at låntageren havde fulgt en referenceboligfinansiering siden lånstiftelsen.¹³ Øvrige forhold, herunder fx boligejernes løbende opsparing på andre måder, holdes uændret i simuleringsøvelsen. Simuleringen tillader desuden, at den lokale boligprisudvikling påvirker belåningsgraden, men det antages derudover, at afdragskravet ikke påvirker boligpriserne i simuleringsøvelsen. 

Den typiske belåningsgrad, målt som medianværdien, blandt danske boligejere var på 62 pct. i 2. kvartal 2023. Ifølge den kontrafaktiske boliggæld ville den typiske belåningsgrad have været på 59 pct., hvis boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. var underlagt et afdragskrav på optagelsestidspunktet. Ser man på tallene målt i kroner, svarer det til en reduktion i den udestående boliggæld på 66 mia. Det er 4 pct. af den samlede gæld med pant i ejerboliger, som udgjorde 1.688 mia. kr. i samme periode. Kravet om afdrag reducerer med andre ord kun den samlede boliggæld en smule, idet gælden over tid blot vil flyttes fra højere til lavere belåningsgrad.

Et afdragskrav vil kunne reducere den del af udlånet, som er mest risikabel for den finansielle sektor i en situation med markante boligprisfald. Centralt for vurderingen her er reduktionen i boliggæld i boliger med belåningsgrader over 60 pct. Betragtes boliggælden med en belåningsgrad over 60 pct., er den kontrafaktiske boliggæld 164 mia. kr. lavere end den faktiske gæld, svarende til en reduktion med 16 pct., se figur 11. For gælden med en belåningsgrad over 80 pct. er den kontrafaktiske gæld 115 mia. kr. lavere end den faktiske gæld. Det svarer til en reduktion på 32 pct. i den gæld, der er mest risikabel ved boligprisfald. Et afdragskrav vil således bidrage til, at den mest risikable boliggæld reduceres, hvorimod boliggæld med en belåningsgrad under 60 pct. vil øges og udgøre en større andel af det samlede boligudlån.

Fordelingen af belåningsgrader varierer over tid, og beregningen i figur 11 afspejler et øjebliksbillede i 2. kvartal 2023. Betragtes for eksempel fordelingen 3 år tidligere – i 2. kvartal 2020 – ville den kontrafaktiske boliggæld med belåningsgrad over 80 pct. have været 179 mia. kr. lavere end den faktiske boliggæld. Det et fald på 43 pct. sammenlignet med de førnævnte 32 pct. Forskellen skal ses i lyset af de seneste års boligprisstigninger og låneomlægninger, som begge isoleret set har bidraget til lavere belåningsgrader.

Reduktion i den mest risikable del af boligudlånet reducerer nedskrivninger

Nationalbankens stresstest fra første halvår af 2023 viser, at kreditinstitutternes nedskrivninger på boligejere udgør ca. 29 mia. kr. i et hårdt recessionsscenarie, hvor boligpriserne antages at falde med ca. 27 pct. Foretages stresstesten igen, men ved brug af den kontrafaktiske restgæld beregnet ovenfor, opnås der også et kontrafaktisk mål for nedskrivningerne. Med den lavere belåningsgrad, baseret på den simulerede kontrafaktiske boliggæld, ville kreditinstitutternes nedskrivninger på boligejere i stedet udgøre ca. 22 mia. kr., svarende til et fald på ca. 22 pct. Her tages der imidlertid ikke højde for afledte effekter på kreditinstitutternes tab på andre eksponeringer, lige som der ikke tages højde for afledte effekter på økonomien af de lavere tab.

Den lavere kontrafaktiske boliggæld vil desuden reducere kravet om realkreditinstitutternes supplerende sikkerhedsstillelse med 48 mia. kr. i recessionsscenariet. I tilfælde af store boligprisfald er realkreditinstitutterne forpligtede til at stille sikkerhed svarende til den del af udlånet, som ligger ud over en belåningsgrad på 80 pct. Alle realkreditinstitutterne har likviditet og øvrige aktiver til at kunne håndtere et ejendomsprisfald på 20 pct. og samtidig opfylde de øvrige likviditetskrav (data for ultimo 2022). Finansieringsbehovet til den supplerende sikkerhedsstillelse kan dog stige kraftigt og være en udfordring for institutterne ved boligprisfaldet på 27 pct. fra det hårde recessionsscenarie i Nationalbankens stresstest. Det er især i perioder med nedgang i økonomien, at institutterne kan have begrænset markedsadgang og derfor ikke nødvendigvis kan udstede de relevante gældsinstrumenter. Den lavere supplerende sikkerhedsstillelse, som ville følge med et afdragskrav, vil med andre ord reducere en likviditetsrisiko, som realkreditinstitutterne står overfor via deres udlån til boligejere med høje belåningsgrader.  

Afdragsfrihed anvendes kun i begrænset omfang som buffer ved indkomstnedgang

Afdragsfri realkreditgæld øger alt andet lige boligejerens disponible indkomst i den afdragsfri periode og reducerer omvendt den disponible indkomst senere, når afdragene påbegyndes. Når boligejeren allerede har tilvalgt afdragsfrihed på sin boligfinansiering, kan den ikke aktiveres en gang til, eksempelvis for at afbøde konsekvenserne af en indkomstnedgang. Det betyder, at forbrugere, som har tilvalgt afdragsfriheden med henblik på at øge deres forbrug, herunder også boligforbrug, her og nu, alt andet lige vil have begrænset mulighed for at bruge afdragsfriheden til at stå imod konsekvenserne af en recession. Et studie baseret på dansk registerdata indikerer, at realkreditgæld kun i meget begrænset omfang tages i brug til at udglatte kortvarige indkomsttab ved ledighed.¹⁴ Det kan både afspejle begrænset efterspørgsel efter eller udbud af afdragsfrie lån i sådan en situation. Til gengæld kan afdragsfrihed anvendes til at opbygge likvid opsparing i husholdningerne, hvilket kan bruges i en periode med ledighed, se næste kapitel. 

Afdragsfri boligfinansiering sikrer i udgangspunktet større fleksibilitet i boligejernes planlægning af forbrug og opsparing hen over livet. Forbrug kan fremrykkes ved at udskyde afdrag på boliggæld, og afdragsfrihed kan bruges til at opretholde et forbrug – eksempelvis efter pensionering. En begrænsning i udbredelsen af afdragsfrihed skal med andre ord ses i lyset af konsekvenserne for den enkelte husholdning og på realøkonomien via et fald i forbruget.

Omtrent en tredjedel af det samlede nyudlån til boligejere med belåningsgrad over 60 pct. har en afdragsprocent mindre end 1 pct. i gennemsnit

Betragtes nyudlån, hvor den samlede boliggæld udgør over 60 pct. af ejendommens værdi, er afdragsprocenten i gennemsnit mindre end 1 på omtrent en tredjedel af gælden, se figur 12. Det skal ses i lyset af, at afdragsprocenten vil være relativt lav i begyndelsen af lånets levetid, afhængigt af renteniveauet, men det afspejler også, at udskudte afdrag på realkreditgæld ikke fuldt ud kompenseres med ekstraordinære afdrag på supplerende boliggæld i pengeinstitutter.

Zoomes der ind på boligejere med afdragsfrie realkreditlån og supplerende boliggæld i pengeinstitutter, afdrages der samlet set, hvad der svarer til mere end 75 pct. af en referencefinansiering på 22 pct. af gælden, se figur 13. Det afspejler, at ca. hver femte krone udskudt afdrag på realkreditgæld anvendes til ekstraordinært afdrag på supplerende boliggæld i banken. Modsat afdrages der, hvad der svarer til 0-25 pct. af en referencefinansiering, på 27 pct. af udlånet til denne gruppe. Hos den resterende del af gruppen afdrages der midt imellem de to yderpunkter. Tallene afspejler en forskelligartet anvendelse af afdragsfriheden på realkreditgælden. De midler, der ikke spares op i boligen via afdrag, kan finansiere et højere forbrug, de kan spares op i likvid opsparing, eller de kan anvendes til afdrag på gæld uden for boligen.

Afdragsfrihed på realkredit er delvist forbundet med kortere løbetid på banklån

Betragtes løbetiden på bankfinansiering med sikkerhed i samme ejendom for låntagere med en belåningsgrad over 80 pct., har boligejere med afdragsfrihed på realkreditlånet i gennemsnit lavere løbetid på deres banklån, se figur 14. Såfremt afdragsfriheden fuldt ud udnyttes til ekstraordinære afdrag på bankgæld, måtte løbetiden nødvendigvis være lavere. Hvis en boligejer afdrager med samme afdrag som en referencefinansiering, og hvis bankgælden udgør 15 pct. af den samlede boligværdi, kan denne bankgæld betales af på 5-7 år for at nå samme afdragsniveau som en referencefinansiering, afhængigt af renteniveauet. Det skal understreges, at den faktiske løbetid kan være lavere end den aftalte. For den tilsvarende gruppe af boligejere, som dog har realkreditlån med afdrag, er den aftalte løbetid ofte også 10 år, men den er også højere: 15-20 år i mange tilfælde.

Ikke entydig rentebesparelse på at accelerere afdrag på efterstillet boliglån i pengeinstitutter, mens afdrag på realkreditlån udskydes

Et fastforrentet og afdragsfrit realkreditlån, der blev stiftet i løbet af 2023, med en belåningsgrad på de maksimale 80 pct. havde i gennemsnit en rentesats, inklusive bidrag, på 6,2 pct. i 2023, se figur 15. Det er 0,4 procentpoint højere end et tilsvarende lån med afdrag, hvilket dels afspejler, at den effektive rente på de underliggende obligationer er marginalt højere, når realkreditlånet af afdragsfrit, men det afspejler særligt tillæg i bidragssatsen, når der tilvælges afdragsfrihed.  

Gennemsnitsrenten på supplerende boliglån til husholdninger fra pengeinstitutter var 5,5 pct. i samme periode. Dette omfatter efterstillet boliglån, som ligger ud over den inderststillede realkreditgæld. Med en medianrente på 6,2 pct. var halvdelen af udlånet til efterstillet boliggæld fra pengeinstitutter billigere end et gennemsnitligt afdragsfrit og fastforrentet realkreditlån. På en fjerdedel af det supplerende boligudlån i pengeinstitutter var rentesatsen 4,7 pct. og dermed 1,5 procentpoint lavere end renten (inkl. bidrag) på realkreditgælden.

Omvendt havde en fjerdedel af det supplerende boligudlån en rentesats på 7,2 pct. og dermed 1 procentpoint højere end realkreditgælden. Tallene indikerer dog samlet set, at der ikke entydigt var nogen rentebesparelse i 2023, hvis boligejerne havde tilvalgt afdragsfrihed på et realkreditlån med henblik på at afdrage ekstraordinært på supplerende boliglån i pengeinstitutterne. Selvom der kan være en forskel i rentesatserne på de to gældstyper, kan forskellen vise sig at være marginal.

Sammenlignes renteomkostninger på realkreditgæld og gæld i pengeinstitutter er der imidlertid flere forhold, der har central betydning. For det første kan der være forskel på, om lånene har længere eller kortere rentebinding, lige som der for fastforrentede realkreditlån betales for retten til at indfri lånet til kurs 100 eller til markedsværdi. For det andet kan lånevilkår, herunder renter og gebyrer, hos pengeinstitutter i højere grad være til forhandling end lån hos realkreditinstitutter. Det understreger blot yderligere, at det varierer på tværs af husholdninger, om det kan betale sig at afdrage den yderststillede bankgæld før den inderststillede realkreditgæld. Endeligt kan rentemarginalen have varieret over tid.

Afdragsfrihed på realkredit kan bruges til afdrag på anden gæld end boliggæld

De hidtil nævnte opgørelser fokuserer alene på boliggælden. Boligejerne kan have gæld, der ligger ud over boliggælden, herunder fx lån med pant i bilen eller båden, eller byggekreditter og forbrugslån. Spares der op via afdrag på anden gæld end boliggæld, vil de nævnte opgørelser undervurdere boligejerens afdrag på dennes samlede gæld. Det betyder, at en større andel af de udskudte afdrag på realkreditgæld kan gå til afdrag på anden gæld, hvis de øvrige typer af gæld inddrages i analysen. De følgende afsnit betragter boligejernes finansielle balancer i bredere forstand end blot deres boligfinansiering med henblik på at forstå afdragsfrihedens betydning for boligejernes samlede gæld, finansielle aktiver og forbrug.

Fortsat begrænset viden om afdragsfrihedens betydning for forbrugsadfærd

Der er brug for mere viden om, hvordan afdragsfriheden påvirker boligejernes forbrugs- og opsparingsadfærd. Faglitteraturen er fortsat ny og byder på begrænsede empiriske indsigter, der kan kvantificere effekterne af afdragsfrihed på boligejernes forbrug og opsparing.¹⁵ Erfaringer fra Holland indikerer, at boligejere blot lever med færre forbrugsudgifter og tilmed øger antallet af arbejdstimer for at kunne afdrage på boliggælden, når de tvinges til det med ny regulering.¹⁶ Der kan være flere forhold, der gør, at et målrettet afdragskrav i Danmark vil påvirke adfærden anderledes. For eksempel baseres de hollandske erfaringer alene på førstegangskøbere. Studier baseret på danske registerdata indikerer imidlertid også, at danske boligejere ændrer adfærd som følge af afdragsfrihedens tilgængelighed. Eksempelvis er der indikationer på et øget forbrug, når afdragsfrihed gøres tilgængelig,¹⁷ samt at forbruget begrænses, når den afdragsfri periode på realkreditlån udløber.¹⁸

Et nyt studie redegør for danske boligejeres anvendelse af afdragsfriheden

Et nyt studie fra Nationalbanken redegør for danskernes anvendelse af den luft i budgettet, som de udskudte afdrag på realkreditgælden giver.¹⁹ Studiet er baseret på registerdata og omfatter alle danske boligejere, som har tilvalgt afdragsfriheden i perioden 2010-2019. Resultaterne indikerer, at forbruget steg markant for boligejere på over 50 år i forbindelse med udskydelsen af afdragene. Resultaterne indikerer omvendt, at boligejere på under 50 år overvejende benyttede afdragsfriheden til afdrag på gæld i pengeinstitutter, herunder både boliggæld og anden gæld, eller til opsparing i frie midler.

Zoomes der ind på boligejere med en belåningsgrad over 60 pct., er det stort set kun boligejere ældre end 50 år, der har øget forbruget i sammenhæng med stiftelsen af et afdragsfrit realkreditlån, se figur 16. Boligejere på 50-64 år har øget forbruget med et beløb svarende til 39 pct. af de udskudte afdrag, mens forbrugstilbøjeligheden ud af de udskudte afdrag for boligejere på over 65 år var væsentligt højere, nemlig 88 pct. Til gengæld var det boligejerne med samme høje belåningsgrad, men yngre end 50 år, der brugte afdragsfriheden til at spare op i likvide midler. I gennemsnit blev et beløb svarende til 22 pct. af de udskudte afdrag på realkreditlån placeret som likvid opsparing for denne aldersgruppe, enten som indlån i pengeinstitutter eller til at øge beholdningen af aktier og obligationer, se figur 16. Undersøgelsen kunne ikke dokumentere, om de udskudte afdrag var knyttet til øgede pensionsindbetalinger i nogen af aldersgrupperne.

Betragtes den samme gruppe fortsat – boligejere på under 50 år med en belåningsgrad over 60 pct. – måles en stigning i afdrag på gæld i pengeinstitutter, som svarer til 75 pct. af de udskudte afdrag på realkreditgælden, se figur 16. Tallene peger med andre ord på, at de yngste boligejere med høj belåningsgrad historisk set har brugt 75 kr. på at afdrage på gæld i pengeinstitutter for hver 100 kr. udskudt afdrag på realkreditgæld. Modsat tidligere opgørelser i analysen omfatter afdrag på gæld i pengeinstitutter her også anden gæld end boligfinansiering, herunder fx billån, forbrugslån og andre kreditter. Dertil kommer, at estimaterne er baseret på årene efter finanskrisen, hvor danske husholdninger i vid udstrækning nedbragte deres gæld betydeligt.

De estimerede resultater på historiske tal afspejler ikke nødvendigvis den adfærd, som boligejerne udviser i dag eller i fremtiden. Det nye studie estimerer statistiske sammenhænge og ikke nødvendigvis årsagssammenhænge. Det er derfor vigtigt, at resultaterne anvendes med en vis varsomhed, når der skønnes vedrørende de forventede effekter af et eventuelt afdragskrav. Boligejerne kan med andre ord anvende afdragsfriheden anderledes i dag, end de har gjort historisk. Ikke desto mindre udgør disse statistiske sammenhænge en vigtig indsigt i en ellers meget sparsom empirisk faglitteratur på området.

Det samlede privatforbrug løftes i mindre grad af afdragsfrihed

Betydningen af afdragsfrihed for det samlede privatforbrug i Danmark kan kvantificeres ved at gange de estimerede forbrugstilbøjeligheder sammen med omfanget af de udskudte afdrag på realkreditgæld. Sidstnævnte er tal, der kan opgøres på tværs af aldersgrupper og belåningsgrader med Nationalbankens kreditregister, og de er på den måde konsistente med simuleringsøvelsen fra foregående kapitel.

Resultatet indikerer, at der årligt har været et forbrug på 7,6 mia. kr., som kan knyttes til afdragsfrihed, hvoraf boligejere med en belåningsgrad over 60 pct. tegnede sig for 3,3 mia. kr., se figur 17. Det svarede til 0,3 pct. af det samlede privatforbrug i 2022.

I gruppen af låntagere med en belåningsgrad over 60 pct. stod de 50-64-årige og de 65+-årige stort set for en lige stor andel af forbruget på henholdsvis 1,4 og 1,6 mia. kr., se figur 17. En væsentlig del af forbruget kommer dermed fra boligejere i den erhvervsaktive alder, som har en vis fleksibilitet til at kunne tilpasse forbrug og opsparing i en årrække inden pensionsalderen. Dertil kommer, at en del af låntagerne ville kunne imødekomme et eventuelt afdragskrav ved at trække på allerede opsparede midler.

Likvid opsparing opbygges med afdragsfrihed af boligejere under 50 år

Boligejere med en belåningsgrad over 60 pct., som er yngre end 50 år, er et relativt stort låntagersegment. Når den estimerede adfærd opregnes i kroner og ører, kan afdragsfrihed på realkreditgæld knyttes til, at der årligt opspares 1,7 mia. kr. i frie midler i denne gruppe, se figur 17. Det svarer til ca. 4 pct. af stigningen i danskernes samlede indskud på bankkonti i 2022. Det er opsparede midler, der spares op uden for boligen i stedet for i boligen som følge af afdragsfrihed. Den optimale grad af likviditet i opsparingen kan ikke afgøres ved hjælp af denne analyse, men skal ses i lyset af en række andre forhold, herunder særligt indretningen af pensions- og dagpengesystemet.

Der er umiddelbart to motiver for at øge den likvide opsparing gennem udskudte afdrag på realkreditgæld. Det ene er, at boligejerne ønsker en højere grad af likviditet i deres samlede opsparing. Det kan eksempelvis skyldes ønsket om at kunne stå imod uforudsete udgifter eller afbøde effekterne af en mulig indkomstnedgang ved fremtidig ledighed. Likviditetsmotivet har dog en omkostning, som svarer til rentemarginalen mellem indlån og realkreditlån.

Det andet motiv knytter sig til, at afdragsfri boligfinansiering kan udnyttes til løbende at øge boligejerens finansielle investeringer, herunder eksempelvis aktieinvesteringer. Der er altså tale om, at boligejerne kan opnå en højere gearing af deres finansielle formue. I praksis vil sådan en gearing betyde, at boligejeren får forhøjet sine renteudgifter, men samtidig kan forvente et højere kapitalafkast. Den højere gearing er forbundet med øget risiko og forskelle i beskatning af afkast og låneomkostninger.

Afdrag flyttes til anden gæld, når afdrag på realkreditgæld udskydes

Udskudte afdrag på realkreditgæld tegner sig for nuværende for 13 mia. kr. årligt hos boligejere med belåningsgrader over 60 pct. De estimerede adfærdseffekter indikerer, at midlerne anvendes til et øget afdrag på anden gæld på 8 mia. kr., en øget likvid opsparing på 1,7 mia. kr. og et øget forbrug på 3,3 mia. kr. På den baggrund kan det forventes, at denne gruppe kan øge opsparingen i boligen med 5 mia. kr. årligt, hvis adgangen til afdragsfrie realkreditlån begrænses. Det er midler, som ellers var placeret som likvid opsparing eller havde finansieret et øget forbrug.

Undersøgelsen gør det ikke muligt at opgøre, hvor stor en andel af de 8 mia. kr. afdrag på gæld i pengeinstitutter der omfatter supplerende boliglån, og hvor meget der omfatter lån uden sikkerhed i boligen. Dermed er det vanskeligt at forbinde resultaterne i figur 17 fuldt ud med opgørelserne i figur 13.

Der er med andre ord en vis usikkerhed i adfærdsmålingerne, dels som følge af forskelle i datakilder og opgørelsesmetoder, dels på grund af statistisk usikkerhed, men også som følge af, at adfærden hos boligejerne kan ændre sig over tid. I årene efter finanskrisen kan der have været større fokus på at nedbringe gæld, da det stod klart, at boligpriserne faldt betydeligt i samme periode. Dette afspejles i figur 17, der indikerer, at afdragsfrihed på realkreditgæld i høj grad blev anvendt til afdrag på anden gæld. I dag og fremadrettet kan boligejerne have et andet fokus, eksempelvis på at fremrykke forbrug, herunder også boligforbrug, som figur 13 delvist kan give indtryk af, idet størstedelen af de mest gældsatte boligejere med afdragsfrihed på realkreditgælden samlet set afdrager mindre end en referencefinansiering.

Boligpriserne bestemmes af udbud og efterspørgsel af boliger, men efterspørgslen bestemmer på den korte bane udviklingen i boligpriserne. Det skyldes, at udbuddet som regel tilpasser sig med en væsentlig forsinkelse, da det tager tid at bygge boliger. Efterspørgslen bestemmes af en lang række af faktorer, herunder udgifter til at servicere boliggæld.

Over de seneste knap 30 år er der kommet nye låntyper til, som direkte påvirker finansieringsudgifterne, hvilket typisk påvirker boligefterspørgslen. Det omfatter introduktionen af realkreditlån med rentetilpasning i 1996 og afdragsfrie realkreditlån i 2003, der begge gav boligejerne mulighed for at opnå en betydeligt lavere boligbyrde, se figur 18. Boligbyrden er et mål for finansieringsudgifterne samt skat for en gennemsnitsbolig som andel af den gennemsnitlige disponible indkomst. Med afdragsfrihed på realkreditgæld var boligbyrden 10-15 pct. i 2019, mens boligbyrden lå på 24 pct. på tilsvarende lån med afdrag i samme periode. Til gengæld blev boligbyrden på tværs af låntyper mere ensartet i løbet af 2022, hvor renteniveauet steg markant. Det er en konsekvens af annuitetsprincippet i det danske realkreditsystem, idet afdragene bliver mindre, når renterne stiger, således at ydelsesbetalingen er fast i lånets løbetid.

Den lavere gældsservicering, ved valg af afdragsfrihed, kan bruges til at dæmpe indvirkningen på en husholdnings budget ved køb af bolig. Det kan alt andet lige lægge et opadgående pres på boligpriserne, særligt i de dyreste dele af boligmarkedet. Det ses, at der er stor geografisk variation i udbredelsen af afdragsfrihed for boligejere med en belåningsgrad over 60 pct., se figur 19. I områderne omkring Aarhus og København, samt i kommunerne nord for København, er der særlig stor udnyttelse af afdragsfrihed blandt de mest gældsatte boligejere. Det er områder, hvor boligpriserne er væsentligt højere end i resten af landet, og hvor priserne er steget betydeligt siden finanskrisen. Der kan være mange forklaringer på denne sammenhæng, ligesom der kan være vekselvirkninger mellem udbredelsen af afdragsfrihed og boligpriserne.

Det kommende afsnit vil fokusere på sammenhængen mellem afdragsfrihed og boligpriser generelt og ikke kun blandt de mest gældsatte boligkøbere.

Boligejerne kan opfatte afdrag som en omkostning

Afdrag på boliggæld er opsparing for boligejerne. Husholdningernes omkostninger påvirkes derfor ikke af muligheden for at udskyde afdragene.²⁰ Det kan imidlertid rationaliseres, at afdragsfrihed påvirker boligefterspørgslen. Det gælder, hvis boligkøberne er likviditetsbegrænsede, og afdragsfriheden isoleret set lemper denne begrænsning, således at der bliver luft i budgettet til at købe en dyrere bolig. Med andre ord kan køberen udjævne sit boligforbrug hen over livet, fx ved at yngre husholdninger med udsigt til stigende indkomst kan købe en relativt større bolig, eller ved at ældre boligejere med en faldende indkomstprofil kan blive boende længere i deres ejerbolig. Afdragsfrihed kan også påvirke boligefterspørgslen, hvis boligkøberen udviser myopisk adfærd. Det vil sige, at køberen ønsker at maksimere boligforbruget i dag med begrænset blik for konsekvenserne længere ud i fremtiden.²¹

Boligprisernes niveau og udsving kan stige med afdragsfrihed

I det omfang adgangen til afdragsfrihed påvirker boligefterspørgslen, vil boligpriserne også tilpasse sig, og det kan have to konsekvenser for boligpriserne. For det første vil boligprisniveauet være højere, indtil boligmassen har tilpasset sig den højere efterspørgsel.²² Niveauet i boligpriserne vil stige, fordi boligefterspørgslen stiger, men på længere sigt vil priserne dæmpes igen, i takt med at flere boliger opføres. For det andet kan boligprisudsving blive større med afdragsfrihed, end de ellers ville have været. Det vil være tilfældet, hvis fx en indkomststigning omsættes til dyrere boligkøb med afdragsfrihed, end samme indkomststigning ville have gjort i fraværet af afdragsfrihed. Dette teoretiske rationale for en højere indkomstelasticitet med afdragsfrihed er nærmere beskrevet i boks 5. Det betyder, at hvis afdrag til dels opfattes som en omkostning, så kan der for hver ekstra krones indkomst købes relativt mere bolig, hvis der ikke skal afdrages. Dermed stiger boligprisudsvingene, når der er adgang til afdragsfrie lån.

Boligefterspørgslens rentefølsomhed stiger med afdragsfrihed

Boligefterspørgslen er mere rentefølsom med stor udbredelse af afdragsfrihed. Det skyldes annuitetsprincippet i det danske realkreditsystem, hvor afdragets størrelse afhænger af rentesatsen. Når renterne stiger, falder afdragene, se figur 20. Ydelsen på et afdragsfrit realkreditlån stiger dermed mere end ydelsen på et realkreditlån med afdrag ved samme rentestigning. Helt konkret vil ydelsen på et afdragsfrit lån følge renteudviklingen i forholdet en-til-en, mens ydelsen på lån med afdrag vil reagere mindre. Konsekvensen er, at boligefterspørgslen stiger kraftigere med afdragsfrihed end med traditionel finansiering, når renterne falder. Samtidig har annuitetsprincippet den konsekvens, at likviditetsgevinsten ved afdragsfrihed er størst, når renterne er lave. Afdragsfrihed giver med andre ord – i relation til forbrugsudjævning – låntageren mest likviditet, relativt til lån med afdrag, når låntageren har mindst brug for det, altså ved lave renteniveauer. Hvis boligkøberne anvender hele likviditetsgevinsten til at købe mere bolig, vil det på samme måde forøge boligprisudsvingene. Det skyldes, at lavere renter typisk er associeret med højere boligpriser, og da likviditetsgevinsten er størst ved lave renter, vil boligpriserne være endnu højere, når renterne er lave, og der er adgang til afdragsfrie lån end uden adgang til afdragsfrie lån.

Omfanget af boligkøb med afdragsfrihed er faldet

Bolighandler finansieret med afdragsfrihed udgjorde 26 pct. af bolighandlerne i 2. kvartal 2023. Andelen af boligkøb med afdragsfrihed er reduceret betydeligt i løbet af 2022 og 2023, mens renterne er steget, se figur 21. Men før rentestigningerne satte ind, steg andelen af boligkøb med afdragsfri gæld i perioden fra 2018 til 2021.

I årene 2011-2013 var andelen af boligkøb med afdragsfrihed over dobbelt så høj, som den er i dag. Faldet i andelen gennem det seneste årti skal ses i lyset af flere forhold. Først og fremmest er bankernes udlånspolitik samt allerede implementeret regulering på området blevet strammet op. Stramninger af kreditpolitikken i penge- og realkreditinstitutterne – herunder stigende bidragssatser for afdragsfrihed – samt stramning af Finanstilsynets vejledninger til sektoren om afdragsfrie udlån har med en vis sandsynlighed spillet en rolle for at færre boligkøb i dag finansieres med afdragsfrihed i forhold til tidligere.

Et andet forhold er, at renterne er faldet betydeligt frem til og med pandemien, hvilket kan have øget husholdningernes robusthed. Nogle boligejere kan fx have udnyttet de lave renter til at konsolidere sig efter finanskrisen.²³ Rentefaldet kan potentielt også have bidraget til, at færre husholdninger har været likviditetsbegrænsede og set det nødvendigt at tilvælge afdragsfrihed. Endelig er andelen reduceret betydeligt under perioden med kraftigt stigende renter de seneste par år.

Afdragsfrihed anvendes i højere grad, hvor boligpriserne er høje

På trods af at afdragsfrihed anvendes i mindre grad til boligkøb i dag end tidligere, er det fortsat et spørgsmål, hvilke typer af boliger afdragsfriheden finansierer. Baseret på alle boligkøb i 2021 er der en tæt sammenhæng mellem boligpris og anvendelsen af afdragsfrihed på tværs af kommuner, se figur 22. I de dyreste kommuner er op mod 70 pct. af boligkøbene finansieret med afdragsfrihed, mens kun ca. 10 pct. af boligkøbene er med afdragsfrihed i kommuner med de billigste boliger.

Der kan være flere årsager til sammenhængen mellem andelen af afdragsfrie lån og boligpriser på tværs af kommuner. To potentielle forklaringer er dog særligt interessante.²⁴ Enten er det høje boligpriser, der på sin vis presser køberne til at tilvælge afdragsfrihed. Det sker, som føromtalt, hvis husholdningerne har en begrænset formue, er likviditetsbegrænsede og ikke kan finansiere købet uden afdragsfrihed og samtidig have et tilstrækkeligt rådighedsbeløb. Den anden potentielle forklaring kan være, at muligheden for afdragsfrihed i sig selv bidrager til højere boligpriser. Hvorvidt der er en kausal sammenhæng, og om den måtte gå fra boligpriser til brugen af afdragsfrihed eller omvendt, kan ikke konkluderes alene på baggrund af denne geografiske korrelation.

Tegn på større boligprisudsving med stor udbredelse af afdragsfrihed

Den tætte sammenhæng mellem boligpriser og andelen af afdragsfrie lån på tværs af kommuner findes også, hvis der tages højde for, at både boliger og købere grundlæggende adskiller sig fra hinanden på tværs af kommuner. Det kan gøres ved at se på ændringer i boligprisen og ændringer i andelen af boligkøb, som finansieres med afdragsfrihed, frem for at se på niveauerne for hver kommune, se figur 23. Med andre ord, ved at se på ændringer i de to variabler fjernes det kommunespecifikke element i sammenhængen. Det ses, at boligprisvæksten og væksten i andelen af afdragsfrie lån fra lige før pandemien (2018-19) til under og lige efter pandemien (2020-21) også er tæt forbundet.²⁵

Det forhold, at boligprisvæksten og udbredelsen af afdragsfrihed hænger sammen, er en indikation på, at det ikke blot er boligprisniveauet, men også udsvingene i boligpriserne, som påvirkes af afdragsfrihed.

Boligkøb finansieret med afdragsfrihed er især blevet dyrere de senere år

Betragtes alle boligkøb fra 2011 til 2021 er den gennemsnitlige købspris steget fra ca. 3 gange køberens årsindkomst til 4-5 gange årsindkomsten, se figur 24. Dette skal ses i lyset af de faldende renter i perioden. Købsprisen i forhold til indkomsten har gennemgående været højere for boligkøb med afdragsfrihed end køb finansieret med afdrag. Foruden stigningen i niveauet af købsprisen over tid har forskellen også udvidet sig med årene. Således har boligkøb med afdragsfrihed været omtrent en tredjedel årsindkomst dyrere ved periodens start, stigende – særligt fra 2017 – til omtrent en hel årsindkomst i 2021.

Købsprisen i forhold til indkomsten er beregnet som et gennemsnit over alle enkeltstående bolighandler, hvor der er korrigeret for en række af købernes baggrundsforhold. Det er dermed hverken formue, indkomst, alder eller bopælskommune, som kan forklare den højere købspris med afdragsfrihed. I den periode, hvor forskellen i købspris er steget gradvist, har der desuden ikke været en markant ændring i andelen af boligkøb med afdragsfrihed, se figur 24. Dette indikerer samlet set, at det ikke er en sammensætningseffekt, der forklarer tendensen.

At boligkøb finansieret med afdragsfrie lån gradvist er blevet dyrere i forhold til øvrige boligkøb i en periode, hvor boligpriserne er steget, indikerer, at adgangen til afdragsfrie lån kan forstærke boligprisudsvingene.